அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் கூட்டு மதிப்பு விதிமுறை திருத்தத்தை புரிந்துகொள்வோம்..! Composite Value Rules for Apartment Buildings

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் கூட்டு மதிப்பு விதிமுறை திருத்தத்தை புரிந்துகொள்வோம்..! Composite Value Rules for Apartment Buildings எஸ்.கார்த்திகேயன் , நிறுவனர், https://winworthwealth.com , www.propsaleglobal.com தமிழகத்தில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளைப் (Flats / Apartments) பதிவு செய்வதற்கான கூட்டு மதிப்பை நிர்ணயிக்கும் விதிமுறைகளில் ( Composite Value Rules for Apartment Buildings) பதிவுத்துறை தற்போது மாற்றம் செய்துள்ளது. இதன் மூலம், ஒரே தெருவில் உள்ள அனைத்து அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கும் ஒரே மதிப்பை நிர்ணயிப்பதற்குப் பதிலாக, அந்த அடுக்குமாடித் திட்டத்தின் வகை, உள்ளாட்சி அமைப்பின் நிலை மற்றும் வீடு வாங்குவோரின் வருவாய் பிரிவு போன்ற காரணிகளை கருத்தில் கொண்டு கூட்டு மதிப்பு நிர்ணயிக்கப்பட உள்ளது. இந்த மாற்றம் புதிய அடுக்குமாடி வீடு வாங்குபவர்களுக்கு முக்கியமானது. ஏனெனில் பத்திரப் பதிவு செய்யும் போது கணக்கிடப்படும் அரசு மதிப்பு மாறினால், முத்திரைத் தீர்வை மற்றும் பதிவு தொடர்பான செலவுகளிலும் மாற்றம் ஏற்படலாம். கூட்டு மதிப்பு என்றால் என்ன? அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் வாங்குபவர் பெறுவது வீடு மட்டுமல்ல. அந்தக் கட்டடம் அமைந்துள்ள நிலத்தில் அவருக்குரிய பிரிக்கப்படாத நிலத்தின் பங்கு (UDS) மற்றும் கட்டடத்தின் மதிப்பு (Building Value) ஆகிய இரண்டும் சேர்ந்து பார்க்கப்படுகின்றன. இதைத்தான் கூட்டு மதிப்பு என்று குறிப்பிடுகின்றனர். 2023 டிசம்பர் 1 முதல் புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் முதல் விற்பனையில், நிலத்தின் பிரிக்கப்படாத பங்கு மற்றும் கட்டடத்தை தனித்தனியாகப் பதிவு செய்வதற்குப் பதிலாக, கூட்டு மதிப்பின் அடிப்படையில் ஒரே விற்பனைப் பத்திரமாகப் பதிவு செய்யும் முறை அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது. இந்த முறை முதல் விற்பனைக்கு மட்டுமே பொருந்தும்; மறுவிற்பனைக்கு இதே சலுகை கிடையாது. ஏன் புதிய விதிமுறை? முதலில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு கட்டடத்தின் வகை மற்றும் வசதிகளைப் பொறுத்து கூட்டு மதிப்பு நிர்ணயிக்க முயற்சி செய்யப்பட்டது. பின்னர் பல்வேறு குழப்பங்கள் ஏற்பட்டதால் தெரு வாரியாக கூட்டு மதிப்பு நிர்ணயிக்கப்பட்டது. தற்போது அந்த அணுகுமுறையிலும் மாற்றம் செய்யப்பட்டு, ஒவ்வொரு அடுக்குமாடித் திட்டத்தின் வகைப்பாடு மற்றும் உள்ளாட்சி அமைப்பின் நிலையை அடிப்படையாகக் கொண்டு கூட்டு மதிப்பு நிர்ணயிக்கப்பட உள்ளது. இதனால் ஒரே பகுதியில் இருந்தாலும், வெவ்வேறு தரம் மற்றும் வசதிகளைக் கொண்ட இரண்டு அடுக்குமாடித் திட்டங்களுக்கு வேறுபட்ட கூட்டு மதிப்பு நிர்ணயிக்கப்பட வாய்ப்பு உள்ளது. வருவாய் பிரிவுக்கு ஏற்ப மதிப்பு: புதிய வழிகாட்டுதலின்படி, குறைந்த மற்றும் நடுத்தர வருவாய் பிரிவினருக்கான வீடுகளுக்கும், உயர் வருவாய், எலைட் மற்றும் சொகுசு வகை வீடுகளுக்கும் தனித்தனி அடிப்படை மதிப்புகள் நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளன. வீட்டு வகை சென்னை மற்றும் இதர மாநகராட்சிகள் நகராட்சிகள் பிற பகுதிகள் குறைந்த / நடுத்தர வருவாய் ₹ 2,180 / சதுர அடி ₹ 1,920 ₹ 1,840 உயர் வருவாய் / எலைட் / சொகுசு ₹ 3,230 / சதுர அடி ₹ 2,840 ₹ 2,710 இதில் உயர் வருவாய், எலைட் மற்றும் சொகுசு வகை வீடுகளுக்கு சென்னையிலும் இதர மாநகராட்சிகளிலும் ஒரு சதுர அடிக்கு ₹ 3,230 என்ற அடிப்படை மதிப்பு குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. 1,000 சதுர அடி சொகுசு வீட்டின் கூட்டு மதிப்பு சென்னை அல்லது இதர மாநகராட்சி பகுதியில் உள்ள 1,000 சதுர அடி சொகுசு அடுக்குமாடி வீட்டை எடுத்துக் கொள்வோம். ஒரு சதுர அடிக்கான அடிப்படை கூட்டு மதிப்பு ₹ 3,230. அதன்படி, 1,000 × ₹ 3,230 = ₹ 32,30,000 எனவே இந்தக் கணக்கீட்டின்படி வீட்டின் கூட்டு மதிப்பு ₹ 32.30 லட்சம் ஆகும். ஆனால் இது ஓர் அடிப்படை கணக்கீடு மட்டுமே. விற்பனைப் பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்படும் மதிப்பு அல்லது பதிவுத்துறை நிர்ணயிக்கும் பொருந்தக்கூடிய மதிப்பு இதைவிட அதிகமாக இருந்தால், அதிகமான மதிப்பே கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளப்படலாம். ₹ 32.30 லட்சம் வீட்டுக்கு பதிவு செலவு எவ்வளவு? இங்கே ஒரு முக்கியமான விஷயத்தை கவனிக்க வேண்டும். புதிய அடுக்குமாடி வீட்டின் முதல் விற்பனை என்றால், 2023 அரசாணையின் கீழ் கூட்டு மதிப்பை அடிப்படையாகக் கொண்ட சலுகை விகிதங்கள் பொருந்துகின்றன. ₹ 50 லட்சத்துக்குக் குறைவான கூட்டு மதிப்புக்கு முத்திரைத் தீர்வை 2.86%, உள்ளாட்சி பரிமாற்றத் தீர்வை 1.144% மற்றும் பதிவு கட்டணம் 2% என மொத்தம் 6% ஆகும். ₹ 32.30 லட்சத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டால்: கட்டணம் விகிதம் தொகை முத்திரைத் தீர்வை 2.86% ₹ 92,378 உள்ளாட்சி பரிமாற்றத் தீர்வை 1.144% ₹ 36,951 பதிவு கட்டணம் 2% ₹ 64,600 மொத்தம் 6% ₹ 1,93,929 அதாவது, ₹ 32.30 லட்சம் கூட்டு மதிப்பில் வரும் புதிய அடுக்குமாடி வீட்டின் முதல் விற்பனை என்றால், இந்தக் கணக்கீட்டின்படி அரசுக் கட்டணங்கள் சுமார் ₹ 1.94 லட்சமாக இருக்கும். ஆனால் ஒரு முக்கியமான நிபந்தனை உள்ளது மேலே கூறிய ₹ 1.94 லட்சம் என்பது புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் முதல் விற்பனை, கூட்டு மதிப்பு ₹ 32.30 லட்சம் மற்றும் அதைவிட அதிகமான ஆவண மதிப்பு இல்லாத நிலை என்ற அடிப்படையில் செய்யப்பட்ட கணக்கு. உதாரணமாக, ஒரு கட்டுமான நிறுவனம் அந்த 1,000 சதுர அடி வீட்டை ₹ 80 லட்சத்துக்கு விற்பதாக வைத்துக்கொள்வோம். பதிவுத்துறையின் கணக்கீட்டில் பயன்படுத்த வேண்டிய மதிப்பு ₹ 32.30 லட்சத்தைவிட உண்மையான ஆவண மதிப்பு அதிகமாக இருந்தால், ₹ 32.30 லட்சத்தின் மீது மட்டும் கட்டணம் செலுத்திவிட முடியாது. பொருந்தக்கூடிய அதிக மதிப்பு கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படும். மேலும், ₹ 50 லட்சம் முதல் ₹ 3 கோடி வரையிலான முதல் விற்பனை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு மொத்த பதிவுக் கட்டண விகிதம் 7% ஆகவும், அதற்கு மேல் ₹ 3 கோடி மதிப்புக்கு 9% ஆகவும் அரசாணையில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. மறுவிற்பனை வீட்டுக்கு இதே கணக்கு வருமா? இல்லை. இது மிகவும் முக்கியமான வேறுபாடு. 2023-ல் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட இந்தக் கூட்டு மதிப்பு அடிப்படையிலான சலுகை, புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் முதல் விற்பனைக்கு பொருந்தும். ஏற்கனவே ஒருவர் வாங்கிய வீட்டை மற்றொருவருக்கு விற்கும் இரண்டாவது அல்லது அடுத்தடுத்த விற்பனைக்கு இந்தச் சலுகை பொருந்தாது. தமிழகத்தில் ஒரு சாதாரண விற்பனைப் பத்திரத்திற்கு பொதுவாக 7% முத்திரைத் தீர்வையும் 4% பதிவு கட்டணத்தையும் சேர்த்து 11% என்ற அமைப்பு பயன்படுத்தப்படுகிறது. எனவே, புதிய அடுக்குமாடி வீட்டின் முதல் விற்பனை மற்றும் ஏற்கனவே உள்ள வீட்டின் மறுவிற்பனை ஆகியவற்றை ஒன்றாகக் கருதக்கூடாது. கட்டடத்தின் தேய்மானமும் கணக்கில் வரும்: புதிய வழிகாட்டுதலின்படி, கட்டடத்தின் மதிப்பில் ஆண்டுக்கு 1% தேய்மானம் கணக்கிடலாம் என குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. இதன் நோக்கம், கட்டடம் பழையதாகும் போது அதன் மதிப்பில் ஏற்படும் குறைவைக் கருத்தில் கொள்வதாகும். எனவே பழைய அடுக்குமாடி கட்டடங்களுக்கு கூட்டு மதிப்பு நிர்ணயிக்கும்போது கட்டடத்தின் வயதும் முக்கிய காரணியாக இருக்கலாம். மாவட்டப் பதிவாளருக்கு அதிகாரம்: புதிய வழிகாட்டுதலின்படி, மையக் குழுவின் வழிகாட்டுதல்களைப் பின்பற்றி மாவட்டப் பதிவாளர்கள் கூட்டு மதிப்பை நிர்ணயிக்க முடியும். அந்த மதிப்பை ஏற்க முடியாத நிலை ஏற்பட்டால், சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினர் பதிவுத்துறை துணைத் தலைவரிடம் மேல்முறையீடு செய்யும் வாய்ப்பும் வழங்கப்பட்டுள்ளது. ஏற்கனவே துணைத் தலைவர் நிர்ணயித்த கூட்டு மதிப்புகள் தொடர்பாக நிலுவையில் உள்ள மேல்முறையீடுகளும் உரிய குழுவுக்கு அனுப்பப்பட உள்ளதாக உத்தரவில் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது. வீடு வாங்குபவர்கள் கவனிக்க வேண்டியது: புதிய அடுக்குமாடி வீடு வாங்கும்போது விளம்பரத்தில் குறிப்பிடப்படும் விற்பனை விலையை மட்டும் பார்த்து பதிவு செலவை கணக்கிடக்கூடாது. குறிப்பாக, 1. வீடு முதல் விற்பனையா அல்லது மறுவிற்பனையா என்பதை முதலில் உறுதி செய்ய வேண்டும். 2. அந்த அடுக்குமாடித் திட்டத்துக்கு பதிவுத்துறை நிர்ணயித்த கூட்டு மதிப்பை சரிபார்க்க வேண்டும். 3. வீட்டு பரப்பளவு எந்த அடிப்படையில் கணக்கிடப்பட்டுள்ளது என்பதை தெரிந்து கொள்ள வேண்டும். 4. விற்பனைப் பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்படும் மதிப்பு மற்றும் பதிவுத்துறை மதிப்பில் எது அதிகம் என்பதை சரிபார்க்க வேண்டும். 5. முத்திரைத் தீர்வை, உள்ளாட்சி பரிமாற்றத் தீர்வை மற்றும் பதிவு கட்டணம் ஆகியவற்றை தனித்தனியாக கணக்கிட வேண்டும். 6. பழைய அடுக்குமாடி வீட்டாக இருந்தால் தேய்மானக் கணக்கீடு பொருந்துகிறதா என்பதையும் பார்க்க வேண்டும். அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான கூட்டு மதிப்பு விதிமுறைகளில் தற்போது செய்யப்பட்டுள்ள மாற்றம், ஒவ்வொரு அடுக்குமாடித் திட்டத்தின் தன்மை மற்றும் தரத்திற்கு ஏற்ப மதிப்பை நிர்ணயிக்க முயற்சிக்கும் ஒரு முக்கியமான மாற்றமாகும். சென்னை அல்லது இதர மாநகராட்சிகளில் 1,000 சதுர அடி சொகுசு அடுக்குமாடி வீட்டுக்கு ₹ 3,230 என்ற அடிப்படை மதிப்பு பொருந்தும் என்று எடுத்துக்கொண்டால், கூட்டு மதிப்பு ₹ 32.30 லட்சமாகும். இது புதிய அடுக்குமாடி வீட்டின் முதல் விற்பனை என்றும், வேறு அதிகமான ஆவண மதிப்பு இல்லையென்றும் வைத்துக்கொண்டால், 6% மொத்த அரசுக் கட்டணத்தின் அடிப்படையில் சுமார் ₹ 1.94 லட்சம் செலவாகும். ஆனால் இது ஒரு விளக்கக் கணக்கு மட்டுமே. உண்மையான பத்திரப் பதிவு செலவு அந்த அடுக்குமாடித் திட்டத்துக்கான பதிவுத்துறை கூட்டு மதிப்பு, ஆவண மதிப்பு, விற்பனை முதல் விற்பனையா அல்லது மறுவிற்பனையா, உள்ளாட்சி அமைப்பு மற்றும் பொருந்தும் தற்போதைய உத்தரவுகள் ஆகியவற்றைப் பொறுத்து மாறலாம். எனவே, வீடு வாங்குவதற்கு முன் அந்த குறிப்பிட்ட அடுக்குமாடித் திட்டத்துக்கான சமீபத்திய கூட்டு மதிப்பையும், பதிவு செய்ய வேண்டிய சரியான கட்டணத்தையும் பதிவுத்துறையின் அதிகாரப்பூர்வ பதிவுகளின் அடிப்படையில் சரிபார்ப்பது மிகவும் அவசியம். கட்டுரை ஆசிரியர் பற்றி..! திரு. எஸ். கார்த்திகேயன் 35 வருடங்களாக நிதி ஆலோசகர், கடன் ஆலோசகர், சொத்து ஆலோசகர், காப்பீட்டு ஆலோசகராக செயல்பட்டு வருகிறார். ஒருங்கிணைந்த நிதிச் சேவையை வின் வொர்த் வெல்த் ( https://winworthwealth.com ) என்கிற நிறுவனத்தின் மூலம் அளித்து வருகிறார். பர்சனல் ஃபைனான்ஸ் மேனேஜ்மென்ட் கற்றுத் தருவதற்காக, எஸ். கார்த்திகேயன் மற்றும் குழந்தை உளவியல் நிபுணர் ஸ்வப்னா பாபு ஆகியோர் இணைந்து வீல் அகாடமியை ( https://wealacademy.com/ ) நடத்தி வருகிறார்கள். மேலும், இந்திய அளவில் மற்றும் சர்வதேச அளவில் ரியல் எஸ்டேட் சொத்து வாங்க, விற்க மற்றும் முதலீட்டு ஆலோசனை வழங்கும் நிறுவனத்தை PropSaleGlobal ( www.propsaleglobal.com ) என்கிற பெயரில் நடத்தி வருகிறார். ஆயுள் காப்பீடு & மருத்துவக் காப்பீடு எடுக்கவும் திரு . எஸ் . கார்த்திகேயன் அவர்களை அணுகலாம் . திரு . எஸ் . கார்த்திகேயன் வீட்டுக் கடன் (Home Loan) வாங்கவும் உதவுகிறார் . இவரின் மூலம் அனைத்து விதமான மியூச்சுவல் ஃபண்ட் திட்டங்களில் முதலீடு செய்ய முடியும் . இவர் குமுதம் , நாணயம் விகடன் உள்ளிட்ட இதழ்களில் கட்டுரைகள் எழுதி வருகிறார் . மேலும் பல்வேறு டியூடிப் சேனல்களிலும் முதலீடு குறித்த தனது கருத்துகளை பதிவு செய்து வருகிறார் . இவர் பிளாங் செக், பணப் பழக்கம் தமிழ் நூல்களை எழுதி இருக்கிறார் . இது முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் உபயோகமான நூல் ஆகும். இவர் சார்டட் ஃபைனான்ஸியல் பிராக்டிஷனர் (Chartered Financial Practitioner) ஆவார் . நாணயம் விகடனில் இவர் எழுதிய கட்டுரைகளை படிக்க https://www.vikatan.com/author/es-kaarttikeeynnn-niti-aaloockr-winworthgroups-com யூடிப் https://www.youtube.com/channel/UCGNt... Facebook : https://www.facebook.com/KarthikeyanS... LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/karthikey... Twitter : https://twitter.com/Winworth_Wealth தலைமை அலுவலம் : 10-B 1st Floor Tharamani 100 Feet Road, Baby Nagar, Velacherry, Chennai – 600 042 இ மெயில் : winworth2020@gmail.com தொலைபேசி : 98409 36032, அலுவலகம் ; 044- 4218 0009